디딤돌대출 소득 기준과 한도, 집값별로 계산하면 LTV와 호당 한도 중 어디에 먼저 걸리나
디딤돌대출(내집마련 디딤돌대출)은 부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애최초 주택구입자·2자녀 이상 가구 7천만 원, 신혼가구 8.5천만 원 이하), 순자산 5.11억 원 이하인 무주택 세대주가 받는 주택구입자금 대출입니다. 금리는 연 2.85~4.15%, 한도는 일반 2억 원·생애최초 2.4억 원·신혼 또는 2자녀 이상 3.2억 원입니다.
그런데 실제로 나오는 돈은 이 한도와 「집 평가액 × LTV」 중 작은 쪽입니다. 일반 가구는 LTV 70%라서 평가액이 약 2억 8,600만 원을 넘는 집부터는 LTV가 아니라 2억 원 한도에 먼저 닿습니다. 아래에서 가구 유형별 기준을 한 표로 보고, 평가액 2억~6억 원 집에 넣어 계산한 한도를 이어서 봅니다.
가구 유형마다 소득 상한과 한도가 다르다
| 가구 유형 | 부부합산 연소득 | 호당 한도 | LTV | 담보주택 평가액 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 | 6천만 원 이하 | 2억 원 | 70% | 5억 원 |
| 생애최초 주택구입자 | 7천만 원 이하 | 2.4억 원 | 80%(수도권·규제지역 주택은 70%) | 5억 원 |
| 2자녀 이상·다자녀 가구 | 7천만 원 이하 | 3.2억 원 | 70% | 6억 원 |
| 신혼가구 | 8.5천만 원 이하 | 3.2억 원 | 70% | 6억 원 |
| 만 30세 이상 미혼 단독세대주 | 6천만 원 이하(생애최초 7천만 원) | 1.5억 원(생애최초 2억 원) | 별도 표기 없음 | 3억 원, 전용 60㎡ 이하 |
모든 유형에 공통으로 붙는 조건도 있습니다. 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주여야 하고, 세대원 전원이 무주택이어야 하며(분양권·조합원 입주권도 주택으로 봅니다), 집은 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하)여야 합니다. 만 30세 미만 단독세대주는 원칙적으로 대상이 아니고, 미성년 형제·자매나 직계존·비속과 같은 세대를 이뤄 부양하는 예외 요건을 갖춘 경우에만 가능합니다. DTI는 60% 이내여야 합니다.
평가액별로 넣어 본 한도 — 어느 숫자에 먼저 걸리나
대출금액 계산식은 「담보주택 평가액 × LTV − 선순위채권 − 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금」이고, 이 값과 호당 한도 중 작은 금액이 한도가 됩니다. 아래 표는 선순위채권과 임대보증금이 0이고 DTI 60%를 통과한다고 놓고, 평가액만 바꿔 계산한 결과입니다. 만 30세 이상 미혼 단독세대주 행은 원문에 별도 LTV가 없어 일반 LTV 70%로 계산했습니다.
| 가구 유형 | 평가액 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 |
|---|---|---|---|---|---|
| 일반(70%·2억) | 1.4억 | 2억 | 2억 | 2억 | 대상 아님 |
| 생애최초, 수도권·규제지역 밖(80%·2.4억) | 1.6억 | 2.4억 | 2.4억 | 2.4억 | 대상 아님 |
| 생애최초, 수도권·규제지역(70%·2.4억) | 1.4억 | 2.1억 | 2.4억 | 2.4억 | 대상 아님 |
| 신혼·2자녀 이상(70%·3.2억) | 1.4억 | 2.1억 | 2.8억 | 3.2억 | 3.2억 |
| 만 30세 이상 미혼 단독세대주(일반, 1.5억) | 1.4억 | 1.5억 | 대상 아님 | 대상 아님 | 대상 아님 |
LTV로 계산한 값이 호당 한도와 같아지는 평가액을 구하면 갈림점이 보입니다. 일반은 약 2억 8,600만 원(2억 ÷ 0.7), 생애최초는 수도권·규제지역 밖이면 3억 원(2.4억 ÷ 0.8), 수도권·규제지역이면 약 3억 4,300만 원(2.4억 ÷ 0.7), 신혼·2자녀 이상은 약 4억 5,700만 원(3.2억 ÷ 0.7)입니다. 이보다 싼 집이면 한도 숫자가 아니라 LTV가 대출금을 정합니다.
이 계산에서 판단이 달라지는 지점은 두 곳입니다. 첫째, 신혼가구의 3.2억 원 한도는 평가액 약 4억 5,700만 원 이상 집에서야 다 쓰입니다. 평가액 3억 원 집이라면 신혼(2.1억)과 일반(2억)의 차이는 1천만 원뿐이고, 4억 원 집에서는 2.8억과 2억으로 8천만 원이 벌어집니다. 둘째, 생애최초라도 수도권·규제지역 집은 LTV가 70%로 내려가 평가액 3억 원 집에서 2.4억이 아니라 2.1억이 나옵니다. 같은 3억 원 집이 지역에 따라 3천만 원 차이가 납니다.
표의 신혼·2자녀 이상 행은 생애최초 주택구입자가 아닌 경우를 가정한 값입니다. 신혼이면서 생애최초에도 해당하면 적용 LTV가 달라질 수 있으므로, 그 경우의 LTV는 수탁은행 상담에서 확인합니다.
세입자가 있는 집이나 선순위 대출이 남은 집은 그 금액만큼 빠지므로 위 표보다 적게 나옵니다. 2025년 6월 27일 이전에 계약한 건은 한도가 일반 2.5억·생애최초 3억·신혼 또는 2자녀 이상 4억 원으로 따로 적용됩니다.
신혼 합산 8.5천만 원을 넘을 때 열리는 길과 그 대가
신혼가구는 부부합산 소득이 8.5천만 원을 넘어도 부부 중 대출신청인 한 사람의 연소득이 6천만 원 이하면 대출을 받을 수 있습니다. 이때는 DTI도 그 한 사람의 소득과 부채로만 계산합니다. 대신 금리가 오릅니다 — 이 경로로 신청하면 대출기간별 최고금리에 0.3%p가 더해집니다. 합산 기준을 통과하는 신혼가구보다 금리 면에서 불리한 길이라는 점을 알고 고르는 것이 맞습니다.
순자산 5.11억 원은 고정값이 아닙니다. 통계청 가계금융복지조사의 소득 4분위 전체가구 평균 순자산을 기준으로 하고, 5.11억 원은 2026년도 기준입니다. 해마다 바뀔 수 있으니 신청하는 해의 값을 다시 봅니다.
금리를 낮추는 항목과 상한
기본금리는 연소득 구간과 대출기간에 따라 연 2.85~4.15% 안에서 정해지고, 집이 지방에 있으면 0.2%p 내려갑니다. 우대금리는 중복되지 않는 묶음(한부모가구 0.5%p, 장애인·다문화·신혼·생애최초 각 0.2%p, 다자녀 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p)과 함께 받을 수 있는 추가 묶음(청약저축 가입기간·납입회차에 따라 0.3~0.5%p, 부동산 전자계약 0.1%p 등)으로 나뉩니다. 다만 우대금리 적용 상한이 0.5%p(다자녀 가구 0.7%p)이고, 최종금리는 연 1.5% 밑으로 내려가지 않습니다. 항목을 많이 채워도 상한에서 멈춘다는 뜻입니다. 청약통장 회차가 우대에 들어가는 방식은 청약통장 납입횟수가 어디에 쓰이고 어디서 잘리는지 정리한 글에서 이어 볼 수 있습니다.
갚는 쪽 조건도 짚어 둡니다. 중도상환수수료는 3년 안에 갚은 원금에 최대 0.6%로 줄어드는 방식이지만, 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 갚은 원금에는 면제됩니다. 대출을 받으면 1개월 안에 그 집에 전입해 2년 이상 살아야 하고, 지키지 않으면 대출금을 갚아야 합니다.
신청 전에 할 순서
- 부부합산 연소득과 순자산으로 내 가구 유형의 상한을 통과하는지 봅니다. 신혼이면서 합산 8.5천만 원을 넘으면 신청인 1인 소득 6천만 원 이하인지 확인합니다.
- 사려는 집의 전용면적(85㎡)과 평가액 상한(5억, 신혼·2자녀 6억)을 넘지 않는지 봅니다.
- 위 평가액 표에서 내 유형과 집값에 해당하는 칸을 찾고, 세입자 보증금·선순위 대출이 있으면 그만큼 뺍니다.
- 주택도시기금 누리집의 「주택구입자금 계산하기」로 금리와 상환액을 맞춰 봅니다.
- 매매계약 뒤 소유권이전등기 전에 수탁은행에 신청합니다(이전등기를 했다면 접수일로부터 3개월 이내).
소득·순자산·한도·LTV·금리·우대 조건은 주택도시기금 「내집마련디딤돌대출」 상품안내를 2026년 10월 26일에 열어 옮겼고, 평가액별 한도와 갈림점은 그 계산식에 값을 넣어 구했습니다. 금리·한도는 바뀔 수 있으므로 신청 직전 같은 페이지와 수탁은행 상담으로 다시 봅니다.
작성: jn 블룸 편집부 · 본문 수치는 글 안에 링크한 공식 자료를 기준으로 했습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공용이며 의료·법률·투자 자문이 아닙니다. 중요한 결정 전에는 공식 자료와 전문가 상담을 권합니다.
확인한 공식 페이지 갈무리
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