보금자리론 조건, 신용점수 271점과 614점 사이면 LTV가 깎이고 50년 만기는 나이로 갈립니다
보금자리론(일반)은 6억 원 이하 주택을 사거나 기존 대출을 갚으려는 무주택 또는 1주택자가, 부부합산 연소득 7천만 원 이하(신혼부부 8,500만 원, 미성년 자녀 1명 9천만 원, 다자녀 1억 원 이하)일 때 받는 고정금리 대출입니다. 한도는 최대 3.6억 원(다자녀·전세사기피해자 4억 원, 생애최초 4.2억 원), LTV는 아파트 최대 70%입니다.
여기까지는 대부분 알려진 조건이고, 실제 대출금을 가르는 것은 그 뒤의 두 가지입니다. 신용점수(NICE CB점수)가 271점 이상이어야 신청할 수 있고, 271~614점이면 LTV가 10%p 깎입니다. 그리고 40년·50년 만기는 나이 조건이 맞아야 고를 수 있습니다.
신용점수에 따라 LTV가 달라진다
CB점수 271점 미만이면 아예 취급하지 않습니다. 271~614점이면 담보주택 유형별 LTV에서 10%p를 빼고 적용하며, 담보주택이 규제지역(조정대상지역·투기지역·투기과열지구)에 있거나 소득을 추정 방식으로 산정할 때도 같은 10%p 차감이 붙습니다. 다만 규제지역 차감은 생애최초, 전세사기피해자, 실수요자(구입용도·무주택·6억 이하·부부합산 7천만 원 이하를 모두 충족)에게는 적용하지 않습니다.
아래는 일반 한도(3.6억 원)를 기준으로, 선순위 대출이 없다고 놓고 「집값 × LTV」와 한도 중 작은 값을 계산한 것입니다. 기타주택은 연립·다세대·단독주택입니다.
| 집값 | 아파트 LTV 70% | 아파트 10%p 차감(60%) | 기타주택 LTV 65% | 기타주택 10%p 차감(55%) |
|---|---|---|---|---|
| 4억 원 | 2.8억 | 2.4억 | 2.6억 | 2.2억 |
| 5억 원 | 3.5억 | 3.0억 | 3.25억 | 2.75억 |
| 6억 원 | 3.6억(한도) | 3.6억(한도) | 3.6억(한도) | 3.3억 |
5억 원 아파트를 예로 들면, 신용점수 615점 이상이면 3.5억, 271~614점이면 3.0억이 상한입니다. 같은 집에서 점수 구간 하나로 5천만 원이 갈립니다. 6억 원 집은 LTV로 계산한 값이 이미 한도를 넘어 차감을 받아도 3.6억이 유지되는 칸이 많습니다. 실제 대출금은 여기서 DTI(최대 60%, 규제지역은 10%p 차감) 심사를 한 번 더 거칩니다. 여러 대출이 소득 대비 어떻게 잡히는지는 DSR 분자에 무엇이 잡히는지 정리한 글과 함께 보면 감이 옵니다.
집값 6억 원은 하나라도 넘으면 안 됩니다. 구입용도라면 시세, 감정평가액, 실제 매매가 중 어느 하나라도 6억 원을 넘으면 취급하지 않습니다. 매매가는 6억 원 이하인데 감정평가액이 넘는 경우도 여기에 걸립니다.
신용점수와 별개로, 한국신용정보원 신용정보관리규약상 연체·대위변제·부도, 금융질서문란, 신용회복지원 등록, 대출 약정위반·용도외 유용 정보가 남아 있으면 신청할 수 없습니다. 배우자에게 소득이 있으면 배우자의 신용정보도 함께 봅니다.
40년·50년 만기와 상환방식은 나이로 갈린다
만기는 10·15·20·30·40·50년 중에서 고르는데, 40년과 50년은 조건이 있습니다. 상환방식 가운데 체증식(처음에 적게 내고 갈수록 늘리는 방식)도 나이 제한이 붙습니다. 대출이 실행된 뒤에는 만기와 상환방식을 바꿀 수 없으니 신청 전에 정해야 합니다.
| 채무자 나이 | 고를 수 있는 최장 만기(일반) | 신혼가구라면 |
|---|---|---|
| 만 35세 미만 | 50년 | 50년 |
| 만 35세 이상 ~ 만 40세 미만 | 40년 | 50년 |
| 만 40세 이상 ~ 만 50세 미만 | 30년 | 40년 |
| 만 50세 이상 | 30년 | 30년 |
신혼가구는 대출신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내인 가구이고, 배우자가 외국인이면 외국인등록이 필요합니다. 체증식 상환의 조건은 「만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가」입니다. 50년 만기와 체증식을 함께 쓸 수 없다는 점은 분명하니, 50년 만기를 고를 사람은 원리금 균등이나 원금 균등 중에서 정합니다. 나이와 사전심사 요건이 어떻게 적용되는지는 신청 경로마다 다를 수 있어 상담 때 확인합니다.
신청 경로 세 가지와 금리 차이
같은 보금자리론이어도 신청 경로가 셋입니다. 공사 누리집으로 신청하는 u-보금자리론, 대출거래약정과 근저당권설정등기를 전자로 처리해 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 낮은 아낌e-보금자리론, 은행에 가서 직접 신청하는 t-보금자리론입니다. 우대금리는 최대 1.0%p까지 적용되고(신혼가구 0.3%p, 2자녀 0.5%p·3자녀 이상 0.7%p 등), 규제지역 주택이면 0.2%p가 가산됩니다. 3년 안에 원금을 미리 갚으면 남은 일수에 따라 최대 0.5%의 조기상환수수료가 붙습니다. 지금 적용되는 기본금리는 매달 바뀌므로 신청하는 날 공사 금리안내 화면에서 봅니다.
수도권(서울·인천·경기)이나 규제지역 주택을 구입용도로 사면 대출 실행 뒤 6개월 안에 전입하고 증빙을 내야 합니다. 이름이 비슷한 청년미래보금자리론은 대상과 조건이 다른 별도 상품이라 이 글의 조건을 그대로 적용하지 않습니다.
신청 전에 할 순서
- 신용점수(NICE)를 조회해 271점 이상인지, 614점 이하라 LTV 차감 구간인지 확인합니다.
- 집의 시세·감정가·매매가가 모두 6억 원 이하인지, 아파트인지 기타주택인지 봅니다.
- 위 표에서 집값과 점수 구간에 맞는 칸을 찾아 대출 상한을 가늠합니다.
- 나이와 신혼 여부로 고를 수 있는 만기와 상환방식을 정합니다.
- 아낌e·u·t 중 신청 경로를 고르고, 신청일의 기본금리를 확인합니다.
조건은 한국주택금융공사 보금자리론(일반) 상품소개를 2026년 10월 27일에 열어 옮겼고, LTV 계산표와 나이별 만기표는 그 조건을 대입해 정리한 것입니다.
작성: jn 블룸 편집부 · 본문 수치는 글 안에 링크한 공식 자료를 기준으로 했습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공용이며 의료·법률·투자 자문이 아닙니다. 중요한 결정 전에는 공식 자료와 전문가 상담을 권합니다.
확인한 공식 페이지 갈무리
댓글
댓글 쓰기